TwitterのほうでREITの選び方についてご質問いただきましたので、こちらでお答えさせていただきます。
(すてぃぱぱさんありがとうございます)


そもそもJREITとはなにか?

REITとは不動産投資信託のことで、投資家から集めたお金で物件を購入してその売却益や賃料を「分配金」として年1〜2回支払われます。JREITのJは日本(Japan)の意味なので日本の物件を対象としています。


不動産個別株と何が違うのか
JREITが一般企業と一番異なる点は、収入から経費を差し引いた利益の90%以上を分配金として支払う代わりに税金が優遇されています。

一般企業は収入から経費を差し引いた額に対して法人税が課税され、残った額から配当金が支払われますので、JREITの分配金利回りが高い理由も納得です。


複数のREITを組み合わせることによってリスクを分散できる
そもそも1つのREITの中で数十件は物件を保有していますので、それだけでも空室リスクは低くなりますが、REITによっては「住居特化型」「総合型」「物流施設特化型」等、保有する物件に特色があります。それぞれにメリット・デメリットがありますので複数のREITを保有しておくことにより、更にリスクを分散させることができます。


スポンサーは大事
どこがスポンサーとしてついているかは重要です。信用度の高いスポンサーであるに越したことはありません。購入前に必ず確認しておくべきポイントです。



前置きが長くなりましたが、一番気になる選別基準は?
利回りが高いのが一番ですが、利回りだけを見て買うのもリスキーです。物件の売却による一時的な分配金の増加によって利回りランキング上位にいる場合も多いので、その利回りが今後も継続されるのかを確認する必要があります。


個人的には

・利回りが5%以上あること
・売却益以外の安定した分配金が継続して支払われていること
・スポンサーの信用力が高いこと

この3点をまずは見て、あとは細かく言うと稼働率・格付等は確認しますが、さほど格付にはこだわっていません。


JREITの利回りランキングから見ていきましょう。ランキングは利回り順だったり出来高だったりで変更できますが、私は利回りランキングから探しています。

(NAV倍率というのは簡単に言うと1が適正価格。それよりも高いと割高、低いと割安。とイメージしてください。できれば1以下の割安な時に買いたいところです。)

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▲見にくいですがクリックすると拡大します

利回り5%以上のREITは14銘柄ありました。

分配利回り1位のサムティ・レジデンシャル投資法人 投資証券 (3459)を例に見ていきます。

利回り7.36%

高いですね。でもなんでこんなに高いんでしょうか。なんでかな?と思ったら「適時開示」をまずは見てみましょう。

物件を譲渡したようですね。1月・7月権利分には物件の譲渡益が上乗せされているようです。譲渡益分がなくなると2,600円(年5,200円)程の分配金に落ち着くとすると、利回りは5.5%
そのうち470円程が利益超過分配金とすると、純粋な利益分の分配利回りは4.5%程ということになります。


利益超過分配金ってなに??

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インフラファンド等に多いですが、上記を例に挙げると実際に3,050円は入金されますが、取得価格が下がります。

減価償却費等の、実際の利益でない部分を利益超過分配金として支払われることが多いのですが、特定口座であれば取得価格の調整は自動的に処理されますので、特に他と変わることはないですが、取得価格が下がることにそこまでデメリットを感じていないので、特に気にしていません。

あまり深く追求していくと頭が混乱してしまうので、できたら純粋な利益分だけの分配金のほうが好ましいが別にそこまで悪いものでもない。くらいの解釈でいきましょう。

一応、私は純粋な利益分の分配金で利回りは計算しています。


オススメのJREITは?

物件の売却益による一時的な分配金の増加を除く、継続して安定した分配金が続いているのは、利回り上位で見ていくと個人的には、投資法人みらい 投資証券 (3476)がヒットします。利回り6.03%あり、利益超過分配金なし。投資口発行により投資口数は増えましたが、その分物件取得により継続して分配金は継続される見通しとのことです。

スポンサーは三井物産。格付は「A+」5月より投資口が4分割されるので、買付しやすい価格となります。現在3口保有中ですのであまり割合が多くなりすぎてもと思い買い増ししていませんが、総合的に見て安定している上に利回りが高いと思います。



上場したてのREITはオススメできない?
上場して間もないREITは初回分配金額はかなり低いことが多く、はっきりとした利回りが予測できません。せめて2期・3期分の分配予想が出ていてスポンサーの信用力の高いところであればまだ不人気のうちに買っておくのも1つの手です。

2018年7月に上場したタカラレーベン不動産投資法人 投資証券 (3492)は初回分配金が98円でした。その後は3,300円→3,000円の予想となっていますが、タカラレーベンがメイン・スポンサー。サブ・スポンサーとしてPAGインベスト・マネジメントや共立メンテナンスの他、家電小売大手のヤマダ電機等が名を連ねています。
FireSit.co.jp_

今後の分配利回りは不透明でしたが、スポンサーの信用力から私は4口保有しています。

10万円以内で買付できて買付時には利回り7.36%ありましたから、少しくらい分配金が下がっても5%以上あれば良いかな。というくらいの気持ちで保有しています。もし予想の分配金が続けば安く仕込めてラッキーということになります。


ということで、上場して間もないREITはまだ安定していない分、割安で購入できる可能性もあるので少額ならば保有してみるのもアリかもしれません。



長くなりましたが、私の個人的なJREITの買付基準を書かせていただきました。参考にしていただける部分がありましたら一部分でも参考になれば幸いです。



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