配当金だけで生活できるその日まで

平均4%以上の高配当株を長期保有して複利で増やしていきます。目指せ1億円!!

タグ:リート

TwitterのほうでREITの選び方についてご質問いただきましたので、こちらでお答えさせていただきます。
(すてぃぱぱさんありがとうございます)


そもそもJREITとはなにか?

REITとは不動産投資信託のことで、投資家から集めたお金で物件を購入してその売却益や賃料を「分配金」として年1〜2回支払われます。JREITのJは日本(Japan)の意味なので日本の物件を対象としています。


不動産個別株と何が違うのか
JREITが一般企業と一番異なる点は、収入から経費を差し引いた利益の90%以上を分配金として支払う代わりに税金が優遇されています。

一般企業は収入から経費を差し引いた額に対して法人税が課税され、残った額から配当金が支払われますので、JREITの分配金利回りが高い理由も納得です。


複数のREITを組み合わせることによってリスクを分散できる
そもそも1つのREITの中で数十件は物件を保有していますので、それだけでも空室リスクは低くなりますが、REITによっては「住居特化型」「総合型」「物流施設特化型」等、保有する物件に特色があります。それぞれにメリット・デメリットがありますので複数のREITを保有しておくことにより、更にリスクを分散させることができます。


スポンサーは大事
どこがスポンサーとしてついているかは重要です。信用度の高いスポンサーであるに越したことはありません。購入前に必ず確認しておくべきポイントです。



前置きが長くなりましたが、一番気になる選別基準は?
利回りが高いのが一番ですが、利回りだけを見て買うのもリスキーです。物件の売却による一時的な分配金の増加によって利回りランキング上位にいる場合も多いので、その利回りが今後も継続されるのかを確認する必要があります。


個人的には

・利回りが5%以上あること
・売却益以外の安定した分配金が継続して支払われていること
・スポンサーの信用力が高いこと

この3点をまずは見て、あとは細かく言うと稼働率・格付等は確認しますが、さほど格付にはこだわっていません。


JREITの利回りランキングから見ていきましょう。ランキングは利回り順だったり出来高だったりで変更できますが、私は利回りランキングから探しています。

(NAV倍率というのは簡単に言うと1が適正価格。それよりも高いと割高、低いと割安。とイメージしてください。できれば1以下の割安な時に買いたいところです。)

Fireの不動産投信情_ - http___wwwm_list_rimaw
▲見にくいですがクリックすると拡大します

利回り5%以上のREITは14銘柄ありました。

分配利回り1位のサムティ・レジデンシャル投資法人 投資証券 (3459)を例に見ていきます。

利回り7.36%

高いですね。でもなんでこんなに高いんでしょうか。なんでかな?と思ったら「適時開示」をまずは見てみましょう。

物件を譲渡したようですね。1月・7月権利分には物件の譲渡益が上乗せされているようです。譲渡益分がなくなると2,600円(年5,200円)程の分配金に落ち着くとすると、利回りは5.5%
そのうち470円程が利益超過分配金とすると、純粋な利益分の分配利回りは4.5%程ということになります。


利益超過分配金ってなに??

Firレジ_ - ht-residential.com_ja_ir_distrib

インフラファンド等に多いですが、上記を例に挙げると実際に3,050円は入金されますが、取得価格が下がります。

減価償却費等の、実際の利益でない部分を利益超過分配金として支払われることが多いのですが、特定口座であれば取得価格の調整は自動的に処理されますので、特に他と変わることはないですが、取得価格が下がることにそこまでデメリットを感じていないので、特に気にしていません。

あまり深く追求していくと頭が混乱してしまうので、できたら純粋な利益分だけの分配金のほうが好ましいが別にそこまで悪いものでもない。くらいの解釈でいきましょう。

一応、私は純粋な利益分の分配金で利回りは計算しています。


オススメのJREITは?

物件の売却益による一時的な分配金の増加を除く、継続して安定した分配金が続いているのは、利回り上位で見ていくと個人的には、投資法人みらい 投資証券 (3476)がヒットします。利回り6.03%あり、利益超過分配金なし。投資口発行により投資口数は増えましたが、その分物件取得により継続して分配金は継続される見通しとのことです。

スポンサーは三井物産。格付は「A+」5月より投資口が4分割されるので、買付しやすい価格となります。現在3口保有中ですのであまり割合が多くなりすぎてもと思い買い増ししていませんが、総合的に見て安定している上に利回りが高いと思います。



上場したてのREITはオススメできない?
上場して間もないREITは初回分配金額はかなり低いことが多く、はっきりとした利回りが予測できません。せめて2期・3期分の分配予想が出ていてスポンサーの信用力の高いところであればまだ不人気のうちに買っておくのも1つの手です。

2018年7月に上場したタカラレーベン不動産投資法人 投資証券 (3492)は初回分配金が98円でした。その後は3,300円→3,000円の予想となっていますが、タカラレーベンがメイン・スポンサー。サブ・スポンサーとしてPAGインベスト・マネジメントや共立メンテナンスの他、家電小売大手のヤマダ電機等が名を連ねています。
FireSit.co.jp_

今後の分配利回りは不透明でしたが、スポンサーの信用力から私は4口保有しています。

10万円以内で買付できて買付時には利回り7.36%ありましたから、少しくらい分配金が下がっても5%以上あれば良いかな。というくらいの気持ちで保有しています。もし予想の分配金が続けば安く仕込めてラッキーということになります。


ということで、上場して間もないREITはまだ安定していない分、割安で購入できる可能性もあるので少額ならば保有してみるのもアリかもしれません。



長くなりましたが、私の個人的なJREITの買付基準を書かせていただきました。参考にしていただける部分がありましたら一部分でも参考になれば幸いです。



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上場インデックスファンド豪州リート(S&P/ASX200 A-REIT) (1555)から分配金のお知らせです。今回は1口あたり9.2円でNISAで80口保有中のため、736円をいただきました。隔月で分配金がいただけます。

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買付時からの合計損益は-930円

利回りは3.45%


過去分配金は、とても安定しています。
F_ - httpducts_etf_lineup_areit#bunpai

9円〜9.4円あたりをウロウロしています。


個人的には3.45%の利回りでは物足りないですが、よく考えてみると銘柄管理の必要もなく、保有しているだけで3%以上利回りがあれば充分かもしれませんね。

買い増し予定はありませんでしたが、3.5%以上の利回りになったら買い増そう!!と思うようになってきました。

円で買付できて、オーストラリアのリートに投資でき、円で分配金も受け取れる。
分配金額も(今のところは)安定していて長期保有には向いていると思われます。

オーストラリアの人口は増加傾向にあり、今後も安定した収益が見込めるはずです。


▼オーストラリア人口予想
Fi8 - PopulationPyramidtionpyramid.net_


▼日本の人口予想
Fiyrww.populationpyramid.net_


日本株だけに投資することがいかにリスクの高いことかはお分かりいただけるかと思われます。

でも私たちは日本で生きていくわけですし、生活には円を使っていきます。

ドルや他の通貨をいくら保有していても将来、生活費として使うことになった時には円に戻さなければなりません。為替手数料もかかります。

なので円で投資できる他国のETF等はとても便利な存在です。


上場インデックスファンド豪州リート(S&P/ASX200 A-REIT) (1555)であれば1単元16,000円程で買付できますので、お試しで少額だけ買ってみることもできます。値上がり益は期待せず分配金だけをただひたすら貰い続けていけばよいので、ポートフォリオの片隅に置いておいて損はないかもしれません。



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1月4日の取引です。前日比-4%と下がっていたiシェアーズ 米国リート ETF (1659)を家族名義のNISAで新規買付しました。

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合計12口の買付です。

こちらは米国リート([USRT]ISHARES CORE US REIT ETF)が円で買えるETFになります。

1口あたり1,800円程で買えるので、ドル転するのが面倒だけれど米国の商品にも投資してみたい。投資資金があまりない。という方にも買いやすいETFです。

1,800円ならば小学生のお年玉でも買えちゃう金額ですね。

信託報酬は0.2%

分配金権利日は年4回(2月・5月・8月・11月のそれぞれ9日)


分配金実績
FireShww.blackrock.com_jp_indiv

過去分配金の平均利回りは4.1%となっています。

まだ4回しか分配金も支払われていないので、次回(2月9日)の分配金額に注目です。


年4回分配金が支払われるので、ある程度まとまった額を保有していれば分配金の受取も楽しみになってきます。

下がったらしつこく買い増していきたいと思いますが、とりあえずは次回分配金額を見てからですね。



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家族名義のNISA口座でOneリート投資法人(3290)を購入しました。

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スポンサーはみずほ信託銀行。格付けはA

こちらは2月・8月権利確定のREITになりまして、稼働率は98.8%
6月14日現在利回りは5.76%となっています。REITを買うならば5%以上は利回りが欲しいところです。

本当は下がっていた安定のフロンティア(8964)が欲しかったのですが、NISA枠が5万円程足りなくて買えず。。。

家族名義のほうは先日、あおぞら銀行を売却してしまったので、配当金が減ってしまうので早く補てんせねば。

家族名義でもう1枠(120万円ぶん)NISA口座を使わせてもらえそうなので、開設が待ち遠しいです。開設できたら、今度こそフロンティアを購入予定です。

現時点での投資している金額は550万円。配当が年193742円+優待34000円分になりますので、配当利回りは平均3.52% 優待と合わせると平均4.14%になります。

目標である年間4%の利回りにはギリギリ到達しているので良しとします。

値上がり益は考慮していませんので、値が上がれば利益確定もしていくつもりですので、実際にはもう少しいけるはずです。

今年中に年間配当24万円(優待は含めない)のポートフォリオを組めるようにしていく予定です。

それでも月2万円です。先は長い。



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5月・11月権利確定のリート
平和不動産REIT( 8966)を購入しました。

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こちらは総合型のREITになります。以前埼玉に住んでいた頃、平和不動産の物件だらけでかなり幅をきかせていた不動産会社になります。

物件稼働率は98.21%。

分配は年4.63%になります。

購入予定だったブロードリーフ を辞めたので、その分の予算で購入しました。

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価格は安定しています。一気に下がることはなさそうですし、長い目で見て理想的なチャートだと思われます。

まだまだNISA口座枠が余っているので、240万円分早く埋めたいのですが、日本株はなかなか値が下がらず購入できずにいます。これくらいまで下がったら買おう。と予定している金額になかなかならないので、また下がってきたらですね。

リートばかりになってしまうのは怖いですが、やはり利回りが良いのでついつい手が出てしまいます。

5月権利確定銘柄って珍しいので本当は5株くらい欲しかったのですが、せめてREITの中でも分散投資しなければと思い、 1株で様子見です。

もっと下がることがあったら買い増したいです。


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