配当金だけで生活できるその日まで

平均4%以上の高配当株を長期保有して複利で増やしていきます。目指せ1億円!!

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TwitterのほうでREITの選び方についてご質問いただきましたので、こちらでお答えさせていただきます。
(すてぃぱぱさんありがとうございます)


そもそもJREITとはなにか?

REITとは不動産投資信託のことで、投資家から集めたお金で物件を購入してその売却益や賃料を「分配金」として年1〜2回支払われます。JREITのJは日本(Japan)の意味なので日本の物件を対象としています。


不動産個別株と何が違うのか
JREITが一般企業と一番異なる点は、収入から経費を差し引いた利益の90%以上を分配金として支払う代わりに税金が優遇されています。

一般企業は収入から経費を差し引いた額に対して法人税が課税され、残った額から配当金が支払われますので、JREITの分配金利回りが高い理由も納得です。


複数のREITを組み合わせることによってリスクを分散できる
そもそも1つのREITの中で数十件は物件を保有していますので、それだけでも空室リスクは低くなりますが、REITによっては「住居特化型」「総合型」「物流施設特化型」等、保有する物件に特色があります。それぞれにメリット・デメリットがありますので複数のREITを保有しておくことにより、更にリスクを分散させることができます。


スポンサーは大事
どこがスポンサーとしてついているかは重要です。信用度の高いスポンサーであるに越したことはありません。購入前に必ず確認しておくべきポイントです。



前置きが長くなりましたが、一番気になる選別基準は?
利回りが高いのが一番ですが、利回りだけを見て買うのもリスキーです。物件の売却による一時的な分配金の増加によって利回りランキング上位にいる場合も多いので、その利回りが今後も継続されるのかを確認する必要があります。


個人的には

・利回りが5%以上あること
・売却益以外の安定した分配金が継続して支払われていること
・スポンサーの信用力が高いこと

この3点をまずは見て、あとは細かく言うと稼働率・格付等は確認しますが、さほど格付にはこだわっていません。


JREITの利回りランキングから見ていきましょう。ランキングは利回り順だったり出来高だったりで変更できますが、私は利回りランキングから探しています。

(NAV倍率というのは簡単に言うと1が適正価格。それよりも高いと割高、低いと割安。とイメージしてください。できれば1以下の割安な時に買いたいところです。)

Fireの不動産投信情_ - http___wwwm_list_rimaw
▲見にくいですがクリックすると拡大します

利回り5%以上のREITは14銘柄ありました。

分配利回り1位のサムティ・レジデンシャル投資法人 投資証券 (3459)を例に見ていきます。

利回り7.36%

高いですね。でもなんでこんなに高いんでしょうか。なんでかな?と思ったら「適時開示」をまずは見てみましょう。

物件を譲渡したようですね。1月・7月権利分には物件の譲渡益が上乗せされているようです。譲渡益分がなくなると2,600円(年5,200円)程の分配金に落ち着くとすると、利回りは5.5%
そのうち470円程が利益超過分配金とすると、純粋な利益分の分配利回りは4.5%程ということになります。


利益超過分配金ってなに??

Firレジ_ - ht-residential.com_ja_ir_distrib

インフラファンド等に多いですが、上記を例に挙げると実際に3,050円は入金されますが、取得価格が下がります。

減価償却費等の、実際の利益でない部分を利益超過分配金として支払われることが多いのですが、特定口座であれば取得価格の調整は自動的に処理されますので、特に他と変わることはないですが、取得価格が下がることにそこまでデメリットを感じていないので、特に気にしていません。

あまり深く追求していくと頭が混乱してしまうので、できたら純粋な利益分だけの分配金のほうが好ましいが別にそこまで悪いものでもない。くらいの解釈でいきましょう。

一応、私は純粋な利益分の分配金で利回りは計算しています。


オススメのJREITは?

物件の売却益による一時的な分配金の増加を除く、継続して安定した分配金が続いているのは、利回り上位で見ていくと個人的には、投資法人みらい 投資証券 (3476)がヒットします。利回り6.03%あり、利益超過分配金なし。投資口発行により投資口数は増えましたが、その分物件取得により継続して分配金は継続される見通しとのことです。

スポンサーは三井物産。格付は「A+」5月より投資口が4分割されるので、買付しやすい価格となります。現在3口保有中ですのであまり割合が多くなりすぎてもと思い買い増ししていませんが、総合的に見て安定している上に利回りが高いと思います。



上場したてのREITはオススメできない?
上場して間もないREITは初回分配金額はかなり低いことが多く、はっきりとした利回りが予測できません。せめて2期・3期分の分配予想が出ていてスポンサーの信用力の高いところであればまだ不人気のうちに買っておくのも1つの手です。

2018年7月に上場したタカラレーベン不動産投資法人 投資証券 (3492)は初回分配金が98円でした。その後は3,300円→3,000円の予想となっていますが、タカラレーベンがメイン・スポンサー。サブ・スポンサーとしてPAGインベスト・マネジメントや共立メンテナンスの他、家電小売大手のヤマダ電機等が名を連ねています。
FireSit.co.jp_

今後の分配利回りは不透明でしたが、スポンサーの信用力から私は4口保有しています。

10万円以内で買付できて買付時には利回り7.36%ありましたから、少しくらい分配金が下がっても5%以上あれば良いかな。というくらいの気持ちで保有しています。もし予想の分配金が続けば安く仕込めてラッキーということになります。


ということで、上場して間もないREITはまだ安定していない分、割安で購入できる可能性もあるので少額ならば保有してみるのもアリかもしれません。



長くなりましたが、私の個人的なJREITの買付基準を書かせていただきました。参考にしていただける部分がありましたら一部分でも参考になれば幸いです。



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2018年12月分の貸株金利です。1月18日の入金です。

GMO証券で保有中の長期保有特典のない銘柄のみ貸株扱いにしていますが、今月は2,196円をいただきました。
FireShot Capリック証券_ - https.com_sec1-8_


2018年度にいただいた貸株金利は合計で17,422円でした。

FireShotGMOクリック証券ec.com_sec1-8_


今年は昨年よりも増えるとありがたいのですが、家族名義のNSIA枠で保有している銘柄等は貸株にできないので、そこまで銘柄数は増えないかと思われます。

現状維持ということで、同じくらいいただければ充分です。

あくまで「おまけ」という扱いです。


GMO証券で現在一番貸株金利が高い銘柄を見てみましたらPKSHA Technology (3993)という銘柄で驚きの年18%の金利がついています(金利は定期的に変わります)

1単元保有するのに80万円近く必要で無配当・・・全くのノーマーク銘柄です。


貸株金利が高い=空売りしたい(下がる)と予想している人が多い銘柄


ということになりますが、それにしても18%って・・・。

貸株金利だけで儲かるやん。等と思って安易に保有されせんように。


2位がアスカネット (2438)という会社で貸株金利は12%

業績を見てみると、さほど悪くもありません。

FireShot C_ETGate_

何か売られるようなニュースでもあったのかな?と思って調べてみましたが特になし。通常の配当利回りは0.75%と私の買付候補には入らない銘柄でしたのでこちらもノーマークでしたが、下がると予想している人が多数いるということなんですよね。

改めて売買で利益を得るのってムズカシイですね。

呑気に配当金を貰っていたほうが楽です。


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金曜は珍しくいくつか取引をしました。

まずはSBI証券のほうで保有していたGMOアドパートナーズ (4784)を43,500円で売却→3,200円の損出し

FireSh2.sbisec.co.jp_ETGate_


続いて、GMO証券のほうで保有していた産業ファンド投資法人 投資証券 (3249)利回り4.83%を110,570円で2口売却、25,366円の損出し。残り4口

フロンティア不動産投資法人 投資証券 (8964)利回り4.66%を437,000円で売却。15,520円の損出し。残り1口

こちら2つは安定した分配金が魅力でしたが、残念ながら減配+利回りが5%に満たないため、税金対策として一部売却しました。そこまで激しい減配というわけでもなく利回りも4%を切っているわけではないので、1部は保有して様子をみたいと思います。


代わりに売却した2銘柄よりも利回りの高い

MCUBS MidCity投資法人 投資証券 (3227)を87,200円で1口買い増し。合計3口

ヘルスケア&メディカル投資法人 投資証券 (3455)を111,900円で1口新規買付

さくら総合リート投資法人 投資証券 (3473)を87,700円で1口新規買付しました。

FireShot C〕 - GMOクリックsec.com_sec1-2_


今回新規買付したヘルスケア&メディカル投資法人 投資証券 (3455)は1月・7月権利
次回分配金は3,100円→3,130円の予想で利回りは5.57%

格付:A(安定的)

スポンサー:介護医療事業を手掛けるシップヘルスケアホールディングス・三井住友銀行・ファンド運営事業を行うNECキャピタルソリューション

有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅等、デイサービスを提供する事業所など、高齢化社会による需要拡大を見込んで以前から保有したいと思っていました。


さくら総合リート投資法人 投資証券 (3473)は、オフィスや工場、スポーツクラブ等の総合型REIT

6月・12月権利

次回分配金2,600円→2,600円

利回り5.92%

格付:なし


MCUBS MidCity投資法人 投資証券 (3227)は買い増しのため詳細は省略しますが、6月・12月権利で分配金は2,520円→2,665円で利回りは5.91%


増配もしくは減配がなく利回り5%以上という条件でこちら3銘柄にしました。

売却して余った余力はもう少しREITを買い増すか、ドル転して米国個別株買付資金に充てたいと思います。



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