配当金だけで生活できるその日まで

平均4%以上の高配当株を長期保有して複利で増やしていきます。目指せ1億円!!

タグ:REIT

久々に長時間相場に張り付いて取引をしました。


JREITが全体的に下がっていたので、以前ならば高値が続いていて利回りが低く、監視もしていなかった銘柄が今ならば買える!ということで銘柄探しをしておりました。

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まずはGMO証券のほうで保有していて利回りの低かった日本取引所グループ (8697)を2,106円で100株売却。+17,535円


配当利回り2.57%


優待のクオカード3,000円分を入れても合わせた利回りは4%でしたので売却。


2019年の配当は特別配当があったとはいえ、年70円⇒54円(今年予想)という残念な予想のため、タイミングを見て売却予定でした。


マイナスにならずに売却できて良かったと思います。



売却した資金で森トラスト総合リート投資法人 投資証券 (8961)を118,700円で1口新規買付。新規のため少し詳しく書きます。


スポンサーは森トラスト


東京都心のオフィスがメイン


ホテルが1物件あるのが気になりますが、割合としては少ないです。


オフィスの他は商業施設・住居1物件・ホテル1物件です。

コロナの影響で商業施設に特化したREITの下げも目立つようになりました。オフィスに関しても入居している会社の退去が増えれば減配の可能性も出てきますが、悪い方向にばかり考えていても何も買えなくなってしまうので1口保有してみることに。


権利は3月・9月


格付はAA


次回分配金は3,722円⇒3,724円の予想で利回りは6.21%



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また、スマートプラスのほうで投資口発行により値が下がっている日本リテールファンド投資法人 投資証券 (8953)を1口買い増し。合計3口に。利回りは7.74%


投資口発行により値が下がっている時は絶好の買いのタイミングだと思っています(個人的に)なかなか値が下がらない安定銘柄でしたので、下がっているうちに買い増しです。



あと、先日利確したいちごオフィスリート投資法人 投資証券 (8975)が下がり、利回りが上がってきたので66,900円で1口買い戻しました。106,000円で2口売却済みで66,900円で買い戻せたので一旦利確しておいて良かったです。まだ下がるようであればもう1口買い増ししたいです。利回りは6.32%



少額すぎて載せるか悩みましたが、上場インデックスファンド豪州リート(1555)家族名義のNISA枠で1,027円で10口買い増し。しつこく下がります。こちらもしつこく買い増します。利回りは5.05%まで上がってきました。合計370口に



20日の取引ですが、阪急阪神リート投資法人 投資証券 (8977)を116,400円で1口買い増して合計3口に。利回りは5.5%と今の水準では高くありませんが、安定していてなかなか下がらず買い増すタイミングがなかったので、貴重な5月・11月権利ということもあり1口買い増しです。



と、けっこう取引しました。


コロナで自粛中のため、ほぼ家にいるので時間がありたっぷり取引できて幸せです。


お昼の仕事もこのところ大ダメージで暇になってきました。当分相場チェックできる時間が増えそうで、これはこれで嬉しいです。


基本は長期保有で配当金を受取り続ける投資方針ではありますが、今回のようにあれよあれよという間に値が下がっていく時には一旦利確して現金確保しておいたほうが懸命。と2018年末の暴落の際に感じたので、複数口保有していた銘柄に関しては一部を利確しました。


お陰で下がっても買い増す余力が残ったまま今に至っていますが、暴落が終わったわけではありません。


更なる暴落がやってくるかもしれないので、今後も気を引き締めて&楽しみながら取引をしていこうと思っています。




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ついに緊急事態宣言が出てしまいましたね。

いつまで長引くか分かりませんが、今の状況が10年続くとは考えられません。

今できることは余裕資金の範囲内で、コツコツ買い増していくこと。

下がっても気にせず、口数を増やして配当金額を積み上げていくこと。

株価はいずれ戻ってくる。と気長に待つしかありません。


そんな中、銘柄の入れ替えを行いました。

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ヘルスケア&メディカル投資法人 投資証券 (3455)を1口・日本再生可能エネルギーインフラ投資法人 投資証券 (9283)を2口売却。


ヘルスケア&メディカル投資法人 投資証券 (3455)は利回り5.5%と今のJREITの中では利回りが低かったので、より利回りの高い、普段はなかなか下がらない安定のREITと入れ替えを行うため、1口だけ売却し残り3口に。


日本再生可能エネルギーインフラ投資法人 投資証券 (9283)は利益超過分配金の比率が高いため、一旦手放すことにしました。

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次回分配金予想は3,200円ですが、うち1,117円は利益超過分となっていて、利益分の分配金利回りは4.12%となってります。


今の相場で利回り4%台は低いので、2口売却し保有数をゼロにしました。



代わりに家族名義のNISA枠で日本リテールファンド投資法人 投資証券 (8953)を106,200円で1口買付。保有数は合計2口

取引|SBI証券 (2)

商業施設に特化したREITで、ホテルは保有していません。

分配金は4,430円⇒4,500円(予想)⇒4,600円(予想)で利回りは8.56%

スポンサーは三菱商事


テナントの撤退が相次げば、減配の心配も出てきますがここまで下がるとは思っていなかったので、1口しか保有がありませんでしたし、買い増すことにしました。


残りNISA枠は195,310円


また、価格低下により利回りが上がってきた日本リート投資法人 投資証券 (3296)を280,100円で1口買付。以前保有していましたが利回り低下により売却していたので、久々に買い戻しました。

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手数料無料のスマートプラス(特定口座)で買付です。


NISA枠で買付できたら良かったのですが、残り枠に収まらなかったので特定口座での保有となりました。


オフィス・住居・商業施設と総合型のREITになりますが、1物件に対する比率が低く、分散が効いているので安心感があります。ホテルの保有はありません。


次回分配金は9,002円⇒9,102円の予想で利回りは6.46%


1口あたりの買付価格が高めなので悩みましたが、1口も保有がなかったので思い切って買付しました。


最近は銘柄の入れ替えがメインになっていますが、今後もより利回りが高く安定感のある銘柄への入れ替えは積極的に行っていきたいと思います。



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前日比-1,400円(-2.16%)と下がっていたインヴィンシブル投資法人 投資証券 (8963)を63,300円で1口買い増しました。

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NISA2口・特定口座16口の合計18口の保有です。

1口当たりの買付価格が7万円以下で買いやすいため、下がったタイミングで少しずつ拾っています。


前回分配金は1,656円。次回分配金は1,725円の予想で、過去分配金は多少の変動はあるものの比較的安定した分配金が支払われています。


1,656円を基準とすると利回りは5.23%


2022年の分配金額の目標は年間3,700円とのことで、今後も安定した分配金が続くことを願っての買い増しです。


私がJREITを買い始めた2017年はまだREITの知名度が低く、利回りの高い銘柄が多数ありましたが、このところ投資関連雑誌やネット記事等でもJREITの特集を組まれることが多く、個人投資家の間でも知名度が上がってきたように思われます。


価格も高騰していて利回り5%以上ある銘柄も9つとなっています。


以前はJREITの買付基準は利回り5.5%以上。なんて思っていましたが、現在5.5%以上の利回りがある銘柄は4銘柄となってしまいました。


5.5%以上の利回りで縛ってしまうと選択肢が少なくなってしまいますので、調整が入り現在4%台のREITが5%以上になったタイミングを狙って、まだ保有していない新規銘柄も買付していきたいと思っています。



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TwitterのほうでREITの選び方についてご質問いただきましたので、こちらでお答えさせていただきます。
(すてぃぱぱさんありがとうございます)


そもそもJREITとはなにか?

REITとは不動産投資信託のことで、投資家から集めたお金で物件を購入してその売却益や賃料を「分配金」として年1〜2回支払われます。JREITのJは日本(Japan)の意味なので日本の物件を対象としています。


不動産個別株と何が違うのか
JREITが一般企業と一番異なる点は、収入から経費を差し引いた利益の90%以上を分配金として支払う代わりに税金が優遇されています。

一般企業は収入から経費を差し引いた額に対して法人税が課税され、残った額から配当金が支払われますので、JREITの分配金利回りが高い理由も納得です。


複数のREITを組み合わせることによってリスクを分散できる
そもそも1つのREITの中で数十件は物件を保有していますので、それだけでも空室リスクは低くなりますが、REITによっては「住居特化型」「総合型」「物流施設特化型」等、保有する物件に特色があります。それぞれにメリット・デメリットがありますので複数のREITを保有しておくことにより、更にリスクを分散させることができます。


スポンサーは大事
どこがスポンサーとしてついているかは重要です。信用度の高いスポンサーであるに越したことはありません。購入前に必ず確認しておくべきポイントです。



前置きが長くなりましたが、一番気になる選別基準は?
利回りが高いのが一番ですが、利回りだけを見て買うのもリスキーです。物件の売却による一時的な分配金の増加によって利回りランキング上位にいる場合も多いので、その利回りが今後も継続されるのかを確認する必要があります。


個人的には

・利回りが5%以上あること
・売却益以外の安定した分配金が継続して支払われていること
・スポンサーの信用力が高いこと

この3点をまずは見て、あとは細かく言うと稼働率・格付等は確認しますが、さほど格付にはこだわっていません。


JREITの利回りランキングから見ていきましょう。ランキングは利回り順だったり出来高だったりで変更できますが、私は利回りランキングから探しています。

(NAV倍率というのは簡単に言うと1が適正価格。それよりも高いと割高、低いと割安。とイメージしてください。できれば1以下の割安な時に買いたいところです。)

Fireの不動産投信情_ - http___wwwm_list_rimaw
▲見にくいですがクリックすると拡大します

利回り5%以上のREITは14銘柄ありました。

分配利回り1位のサムティ・レジデンシャル投資法人 投資証券 (3459)を例に見ていきます。

利回り7.36%

高いですね。でもなんでこんなに高いんでしょうか。なんでかな?と思ったら「適時開示」をまずは見てみましょう。

物件を譲渡したようですね。1月・7月権利分には物件の譲渡益が上乗せされているようです。譲渡益分がなくなると2,600円(年5,200円)程の分配金に落ち着くとすると、利回りは5.5%
そのうち470円程が利益超過分配金とすると、純粋な利益分の分配利回りは4.5%程ということになります。


利益超過分配金ってなに??

Firレジ_ - ht-residential.com_ja_ir_distrib

インフラファンド等に多いですが、上記を例に挙げると実際に3,050円は入金されますが、取得価格が下がります。

減価償却費等の、実際の利益でない部分を利益超過分配金として支払われることが多いのですが、特定口座であれば取得価格の調整は自動的に処理されますので、特に他と変わることはないですが、取得価格が下がることにそこまでデメリットを感じていないので、特に気にしていません。

あまり深く追求していくと頭が混乱してしまうので、できたら純粋な利益分だけの分配金のほうが好ましいが別にそこまで悪いものでもない。くらいの解釈でいきましょう。

一応、私は純粋な利益分の分配金で利回りは計算しています。


オススメのJREITは?

物件の売却益による一時的な分配金の増加を除く、継続して安定した分配金が続いているのは、利回り上位で見ていくと個人的には、投資法人みらい 投資証券 (3476)がヒットします。利回り6.03%あり、利益超過分配金なし。投資口発行により投資口数は増えましたが、その分物件取得により継続して分配金は継続される見通しとのことです。

スポンサーは三井物産。格付は「A+」5月より投資口が4分割されるので、買付しやすい価格となります。現在3口保有中ですのであまり割合が多くなりすぎてもと思い買い増ししていませんが、総合的に見て安定している上に利回りが高いと思います。



上場したてのREITはオススメできない?
上場して間もないREITは初回分配金額はかなり低いことが多く、はっきりとした利回りが予測できません。せめて2期・3期分の分配予想が出ていてスポンサーの信用力の高いところであればまだ不人気のうちに買っておくのも1つの手です。

2018年7月に上場したタカラレーベン不動産投資法人 投資証券 (3492)は初回分配金が98円でした。その後は3,300円→3,000円の予想となっていますが、タカラレーベンがメイン・スポンサー。サブ・スポンサーとしてPAGインベスト・マネジメントや共立メンテナンスの他、家電小売大手のヤマダ電機等が名を連ねています。
FireSit.co.jp_

今後の分配利回りは不透明でしたが、スポンサーの信用力から私は4口保有しています。

10万円以内で買付できて買付時には利回り7.36%ありましたから、少しくらい分配金が下がっても5%以上あれば良いかな。というくらいの気持ちで保有しています。もし予想の分配金が続けば安く仕込めてラッキーということになります。


ということで、上場して間もないREITはまだ安定していない分、割安で購入できる可能性もあるので少額ならば保有してみるのもアリかもしれません。



長くなりましたが、私の個人的なJREITの買付基準を書かせていただきました。参考にしていただける部分がありましたら一部分でも参考になれば幸いです。



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金曜の取引ですが、家族名義のNISA枠でケネディクス商業リート投資法人 投資証券 (3453)を258,800円で1口買い増しました。

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私名義分と含めて2口目の保有となります。


以前から買い増ししたいと思っていたのですが、利回り5.4%以上になったらとアラート登録していましたが、なかなか下がらず3月の権利前にはもっと上がってしまいそうだったので、下がるのを待って権利を逃すよりは少し割高でも権利をとることにしました。


次回分配金は6,414円→6,390円の予想なので、それ以上下がるとなると権利落ち後になるかもしれません。結局は権利をとっても待っていても同じかな。と思います。


6,300円を基準とすると私の買値では利回り4.88%


JREITでは利回り5%以上を買付基準としていますが、5%以上の利回りで安定して分配金が支払われている銘柄はほぼ複数口保有していますので、分散の意味でも安定感のあるケネディクス商業リート投資法人 投資証券 (3453)は買い増し候補でした。


これで家族名義の残りNISA枠は516,388円となりました。


残り枠で何を買うかは実は決めていません。


個別株はやはりいつ減配の恐れがあるか分かりませんし、長期間安心して保有できる銘柄は本当に少ないですね・・・


NISA枠で買うのならば

・利回り5%以上
・増配はなくとも10年以上安定した配当金が支払われていること
・1単元10万円以内であれば特定口座で買付しても手数料がかからないので、できれば20万円以上の銘柄
・優待のない銘柄(配当金重視)

という条件で探したいと思います。


家族名義の口座ではドルでの資産は持たないことにしています。米国や他国に投資したいのであれば、日本円で買付できるETF等で保有していきます。理由はドル転の手間など、あちこちの口座で管理するのが大変だからです。


せっかくならばリスク分散のためにも今まで保有していない新規銘柄だと尚良いのですが、個人的な連休中に銘柄探しをしたいと思っています。

20万円以上の銘柄だとあと2銘柄くらいで今年の枠は終了なので、よく吟味して選びたいと思います。



今回の買付で、年間受取予定配当金(分配金)額は805,710円(税引後)となりました。


2月18日集計時は773,832円(税引後)でしたので、31,989円アップしました。目に見えて受取配当金額が増えていくとモチベーションも上がりますね。



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