今日は自分のためもあり、今後ロックダウンが再び起きても比較的安心であろうJREITの銘柄について調べてみました。
■利回り5％以上編（12/17現在）
12/19現在23銘柄ありました。
上記の中から
・ホテル特化型
・ポートフォリオにホテルの割合が10％以上ある銘柄
・減配（予想）が続いている銘柄
を省いてみます
●トーセイ・リート投資法人 投資証券 （3451）
分配金は3,696円⇒3,520円（予想）⇒3,520円（予想）
住宅の上限比率を50％から70％へ引き上げる一方、商業施設の上限を20％に設定、更に投資対象からホテルを除外する方針とのこと。分配金も安定しています。
●マリモ地方創生リート投資法人 投資証券 （3470）
ホテルも保有しているものの割合は少ない。
分配金は3,494円⇒3,507円（予想）⇒3,464円（予想）
とのことで、他銘柄に比べると安定した分配金予想となっています。
●エスコンジャパンリート投資法人 投資証券 （2971）
暮らし密着型商業施設80％とのことですが、ショッピングモール等の比率は少なく物件一覧を見てみますと大型スーパーやツタヤ、ニトリ等の施設が多く稼働率も99.8％
分配金は3,430円⇒3,489円（予想）⇒3,400円（予想）
とのことで安定しています。
●日本リート投資法人 投資証券 （3296）
オフィスの割合が多いのが気になるところですが、分配金は安定しています。
9,228円⇒11,892円（予想）⇒9,007円（予想）
とのことで、一気に減配になるように見受けられますが、次回権利分は物件売却益が上乗せされているため一時的に増配となっているだけで遡ると前々回は8,737円でしたし、9,007円という額が大きく減配になったというわけではありません。
●サムティ・レジデンシャル投資法人 投資証券 （3459）
住居特化型
分配金は2,834円⇒3,316円（予想）⇒2,725円（予想）
とのことで、これまた次々回が減配のように見えますが、次回の3,316円は物件売却益が上乗せされています。過去分配金と比較しても2,725円という額は決して少ないほうではありません。ただ、現在は高値圏のため、マーケット全体が暴落するようなことがあり割安な水準にまで落ちてきた際に多めに仕込みたいところです。
●ヘルスケア＆メディカル投資法人 投資証券 （3455）
賃料減額や支払猶予は出ていないそうでコロナの影響はないそうです。
確かに上記のような施設であれば、退去者が続出とかなさそうです。隠れた優良銘柄かもしれません。ただし出来高が極めて少ないので、手放したい時になかなか値がつかない心配はあります。
分配金は3,240円⇒3,205円（予想）⇒3,210円（予想）
とのことで安定しています。一旦全て手放してしまったので、また買い戻したい銘柄の1つです。
現在は右肩上がりというわけではなく、値動きがありいつ仕込んでも良いと思われます。
●ケネディクス商業リート投資法人 投資証券 （3453）
商業施設に特化しているため除外しようかと思いましたが、確認したところ物件の入れ替えを盛んに行っていて、定期的に物件売却益を出している。また物流施設をポートフォリオに加えたところもポイントが高いです。
分配金は6,546円⇒6,785円（予想）⇒6,635円（予想）
とのことで現状は安定していますが、今後も売却益が必ずあると約束されたわけではないので、その点は注意が必要です。
未だコロナ前の株価には戻っていないものの、順調に値を戻しています。値上がり益の期待も込めて1口くらいならば保有しておいても良いかもしれません。
●イオンリート投資法人投資証券 （3292）
商業施設はさぞかし大きな打撃を受けたのでは、と思っていましたが決算を確認する限りダメージは少ないようで分配金も安定しています。
3,178円⇒3,175円（予想）⇒3,190円（予想）
とのことです。
コロナ前の株価には戻っていませんが、じわじわと値を戻してきています。こちらもいつinしてもいいと思われます。
＊＊ まとめ ＊＊
JREITに関しては、値上がり益を求めてというよりは、値動きは気にせず分配金をいかに定期的に受け取れるかがポイントなので、物件売却益によって分配金の額に差がある銘柄よりも、安定した分配金を継続して出している銘柄のほうが、安心して長期保有できるのではないかと思われます。
個別株では決算内容によっては大きく売られたりと、長期保有するには握力が必要だったりしますが、そこまで決算を跨ぐことに躊躇することもなく、まったりと保有しておけます。
投資口発行のお知らせがあると一時的に大きく売られますので、安定の優良銘柄が投資口発行で下がった時には絶好の買い場となることが多いので、そういったタイミングで仕込めると、安定した分配金+値上がり益も期待できます。
次回は利回り5％以下の優良銘柄についてもまとめていきます。
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■利回り5％以上編（12/17現在）
12/19現在23銘柄ありました。
上記の中から
・ホテル特化型
・ポートフォリオにホテルの割合が10％以上ある銘柄
・減配（予想）が続いている銘柄
を省いてみます
●トーセイ・リート投資法人 投資証券 （3451）
分配金は3,696円⇒3,520円（予想）⇒3,520円（予想）
住宅の上限比率を50％から70％へ引き上げる一方、商業施設の上限を20％に設定、更に投資対象からホテルを除外する方針とのこと。分配金も安定しています。
●マリモ地方創生リート投資法人 投資証券 （3470）
ホテルも保有しているものの割合は少ない。
分配金は3,494円⇒3,507円（予想）⇒3,464円（予想）
とのことで、他銘柄に比べると安定した分配金予想となっています。
●エスコンジャパンリート投資法人 投資証券 （2971）
暮らし密着型商業施設80％とのことですが、ショッピングモール等の比率は少なく物件一覧を見てみますと大型スーパーやツタヤ、ニトリ等の施設が多く稼働率も99.8％
分配金は3,430円⇒3,489円（予想）⇒3,400円（予想）
とのことで安定しています。
●日本リート投資法人 投資証券 （3296）
オフィスの割合が多いのが気になるところですが、分配金は安定しています。
9,228円⇒11,892円（予想）⇒9,007円（予想）
とのことで、一気に減配になるように見受けられますが、次回権利分は物件売却益が上乗せされているため一時的に増配となっているだけで遡ると前々回は8,737円でしたし、9,007円という額が大きく減配になったというわけではありません。
●サムティ・レジデンシャル投資法人 投資証券 （3459）
住居特化型
分配金は2,834円⇒3,316円（予想）⇒2,725円（予想）
とのことで、これまた次々回が減配のように見えますが、次回の3,316円は物件売却益が上乗せされています。過去分配金と比較しても2,725円という額は決して少ないほうではありません。ただ、現在は高値圏のため、マーケット全体が暴落するようなことがあり割安な水準にまで落ちてきた際に多めに仕込みたいところです。
●ヘルスケア＆メディカル投資法人 投資証券 （3455）
賃料減額や支払猶予は出ていないそうでコロナの影響はないそうです。
確かに上記のような施設であれば、退去者が続出とかなさそうです。隠れた優良銘柄かもしれません。ただし出来高が極めて少ないので、手放したい時になかなか値がつかない心配はあります。
分配金は3,240円⇒3,205円（予想）⇒3,210円（予想）
とのことで安定しています。一旦全て手放してしまったので、また買い戻したい銘柄の1つです。
現在は右肩上がりというわけではなく、値動きがありいつ仕込んでも良いと思われます。
●ケネディクス商業リート投資法人 投資証券 （3453）
商業施設に特化しているため除外しようかと思いましたが、確認したところ物件の入れ替えを盛んに行っていて、定期的に物件売却益を出している。また物流施設をポートフォリオに加えたところもポイントが高いです。
分配金は6,546円⇒6,785円（予想）⇒6,635円（予想）
とのことで現状は安定していますが、今後も売却益が必ずあると約束されたわけではないので、その点は注意が必要です。
未だコロナ前の株価には戻っていないものの、順調に値を戻しています。値上がり益の期待も込めて1口くらいならば保有しておいても良いかもしれません。
●イオンリート投資法人投資証券 （3292）
商業施設はさぞかし大きな打撃を受けたのでは、と思っていましたが決算を確認する限りダメージは少ないようで分配金も安定しています。
3,178円⇒3,175円（予想）⇒3,190円（予想）
とのことです。
コロナ前の株価には戻っていませんが、じわじわと値を戻してきています。こちらもいつinしてもいいと思われます。
＊＊ まとめ ＊＊
JREITに関しては、値上がり益を求めてというよりは、値動きは気にせず分配金をいかに定期的に受け取れるかがポイントなので、物件売却益によって分配金の額に差がある銘柄よりも、安定した分配金を継続して出している銘柄のほうが、安心して長期保有できるのではないかと思われます。
個別株では決算内容によっては大きく売られたりと、長期保有するには握力が必要だったりしますが、そこまで決算を跨ぐことに躊躇することもなく、まったりと保有しておけます。
投資口発行のお知らせがあると一時的に大きく売られますので、安定の優良銘柄が投資口発行で下がった時には絶好の買い場となることが多いので、そういったタイミングで仕込めると、安定した分配金+値上がり益も期待できます。
次回は利回り5％以下の優良銘柄についてもまとめていきます。
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